Comprar Vs Rentar vivienda

Todos llegamos a una etapa en nuestra vida donde debemos elegir si rentar o adquirir una vivienda, y es una decisión difícil de tomar y de estudiar, te diré cuáles son las ventajas y desventajas de cada uno de estas dos decisiones y cómo aprovechar ambas para tus inversiones.

Hay un momento que nos queremos independizar y no sabemos qué elegir y muchas veces nuestros padres u otras personas nos confunden más ya que para ellos rentar no es una decisión inteligente y terminarás sin ningún patrimonio, solo tirando el dinero mes con mes, pero esto no siempre es así.

Sin embargo, en muchas ocasiones esto si termina siendo cierto porque las personas no solemos tener una visión de inversión, entonces lo que sucede es que cada mes pagamos la renta, los gatos, algún gusto, alguna deuda y ahí se acaba el dinero, y hacemos eso todos los meses hasta llegar a una edad adulta avanzada y sentimos que no tenemos nada, ningún patrimonio. Entonces la solución es cambiar esa manera de pensar y gastar, aprovechar el rentar o comprar un inmueble. (que a continuación te diré como hacerlo).

Lo primero que debemos considerar es que los expertos recomiendan que tú renta sea de máximo el 30% de tus ingresos ya que entre otros gastos del hogar puede subir hasta el 50%.

Lo segundo que es más costoso pagar la hipoteca de la misma vivienda que rentamos. Esto siempre aplica, pero dependiendo en el país y ciudad donde vivas esto puede cambiar esta diferencia.

Por ejemplo, en mi caso, en la ciudad en donde yo vivo, hace unos 2, 3 años con $5,000, $6,000 podías rentar una casa de valor de $2,000,000, hoy en día requieres entre $7,000 y $8,000, ya que ha aumentado mucho la población y es de las ciudades más importantes de México, entonces es algo que debes estudiar de acuerdo a la ciudad y a la zona donde desearías rentar o comprar.

Ahora vamos a realizar un ejemplo real del costo total por comprar y rentar.

Para realizar este estudio vamos a utilizar el simulador de créditos hipotecarios de la CONDUSEF y una hoja de cálculo de Excel:

  1. Entrar al simulador de la Condusef

Link del Simulador Hipotecario Condusef

2. Elegir entre Crédito Hipotecario a Tasa Fija o con Crédito Infonavit (Cofinavit), en este caso realizaremos el cálculo con ambas opciones. Empezaremos con el Cofinavit.
3. Hacer click en la Imagen

4. Llenar la información según sea el inmueble que desees estudiar, para este ejemplo utilizamos la siguiente información:

5. Te aparecerá un cuadro comparativo como el siguiente, le tienes que hacer click al PAGO TOTAL para que lo ordene del menor al mayor:

Nota: Esto cambiara muchísimo dependiendo los datos que ingreses, por ejemplo si colocamos la misma información pero que logra comprobar $15,000 de ingresos mensuales:

Vamos a tomar en consideración la primera tabla y elegiremos el crédito de Bancomer ya que imaginaremos que es el pago mensual que esta persona puede realizar.

6. Realizar el cálculo en la hoja de Excel:

7. Ahora seleccionemos el simulador del Crédito Hipotecario

8. Coloquemos la misma información y veamos el comparativo:

En este caso elegiremos la Hipoteca Perfiles de citibanamex ya que recordemos que es el monto que puede destinar al mes esta persona para la hipoteca

9. Realicemos el cálculo en Excel:

10. Ahora vamos a realizar el cálculo en el caso de Rentar

La celda en azul seria el monto total invertido en la Renta más la Inversión, que también tenemos en el caso de comprar y la celda en amarillo es el monto de la inversión en 20 años considerando el interés compuesto.

Para conocer el interés compuesto se utilizó la calculadora de Investorhouse:

Link Calculadora investorhouse

Nota: Debemos tener en cuenta que puede que nos ofrezcan otra tasa de interés menor o mayor dependiendo nuestro historial crediticio y otras cuestiones entonces es importante asistir a las instituciones bancarias de nuestro interés.

Ahora vayamos a ver cuáles son las Ventajas y Desventajas, Pros y Contras de comparar y rentar.

Pros y Contras entre Comprar y Rentar

Nota: Deducción de impuestos en el caso de comprar: La devolución de los intereses reales también está sujeta a un límite de deducciones. Solo puedes deducir los intereses reales de tu crédito hipotecario si el monto de los intereses, más la suma de las otras posibles deducciones que incluyas en tu declaración anual, no sea superior al 15% de tu ingreso anual o a 5 salarios mínimos generales.

En qué casos deberías:

Comprar:

Tener enganche entre el 15% y 30%, preferentemente el 25 y 30%, esto hará mucha diferencia en el monto total que terminarás pagando, tener una alta seguridad de ingresos, ya que es un gran compromiso no debes tener otras deudas importantes para cumplir con esta obligación, querer quedarte en esa ciudad y esa propiedad y finalmente tener un buen historial crediticio.

Rentar

Tienes deudas importantes lo que puede hacer que no puedas pagar el crédito, existe la posibilidad que te muevas de trabajo a otra ciudad o realices una maestría en otro país, etcétera, requieres mayor flexibilidad, no tienes historial crediticio o tienes un mal historial, ya que la tasa de interés que te ofrecerán, si te ofrecen será mucho mayor y terminarás pagando mucho más por el inmueble.

Desventajas al comprar una vivienda en nuestras inversiones

En este caso destinas un gran porcentaje de tú portafolio de inversión a un solo activo, el inmueble, la inversión está expuesta al riesgo de un solo inmueble, un riesgo muy grande. Solo es recomendable si tu portafolio es 5 veces más grande que el valor del inmueble, es decir que la vivienda solo represente el 20% del total de tú portafolio.

Alternativas

En vez de comprar una casa, para diversificar la inversión en bienes raíces es mejor adquirir fibras o ETFS basados en bienes raíces. Cómo Fibra Uno en el caso de México (FUNO) y VNQ un índice está compuesto por bienes raíces que cotizan en bolsa de estados unidos, entre otros. En mi caso yo tengo ambos en mi portafolio de inversiones.

Pero porque muchas veces elegimos comprar, aunque no parezca la opción más inteligente:

La mayoría de personas utilizan la parte emocional al momento de elegir. Más en caso de tener una familia con hijos, ya que sienten mucha más seguridad y tranquilidad al estar en una casa que al final va a ser suya, y no está mal pensar o sentir así, solamente debemos estar seguros si es la mejor decisión para nosotros ya habiendo considerado los casos en los cuáles deberíamos realizarlo y las ventajas y desventajas.  Pero en este caso deberías tener otras inversiones en tú portafolio.

Futuro al rentar e invertir

Finalmente, en un futuro con el dinero que tendrás habiendo invertido la diferencia entre lo que te costaría comprar y rentar la misma vivienda tomando en cuenta el interés compuesto, maso menos al termino del tiempo que hubieras pagado el crédito hipotecario (los 15, 20 años aprox.) podrás elegir entre comprar una vivienda al contado y no pagar todos los intereses o poder pagar la renta y si inviertes lo suficiente poder pagar tú estilo de vida solo con los intereses de tú inversión. Entonces considero que es una gran opción a considerar.  

Intereses mensuales que recibirías de tú inversión a 20 años

Si quieres ver todos los pasos.
Haz click el siguiente video:

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